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预售商品房按揭具有哪些法律特征,是什么?

法问 2023-03-16 18:13:33

由于我国经济的快速发展,房价与日俱增,越来越多的人,特别是年轻人,无法负担得起商品房的全款,所以很多都采取按揭的方式购买商品房,商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。那么预售商品房按揭具有哪些法律特征,是什么?


(资料图片)

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预售商品房按揭具有哪些法律特征,是什么?

北京市常鸿律师事务所杨璇律师解答:

预售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;

(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;

(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。

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北京市常鸿律师事务所杨璇律师解析:

我国的按揭实质上是抵押担保,开发商享有在建工程的所有权,在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权,这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物,开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行,同意按揭银行享有优先受偿权,共同作出抵押的意思表示,应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移,并不影响银行的优先受偿权,双方当然可以行使权利,解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性,在解除合同上要更加慎重。

在通常的商品房按揭纠纷中,一般存在着四个合同,即商品房买卖合同、按揭贷款合同,通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件,必须首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。

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